unternehmensnachfolge-anwalt.at
Mag. Bernhard Brandauer, Rechtsanwalt
Uredite nasljeđivanje hotela u Austriji: prije dana predaje provjerite obrtnu dozvolu, poslovni pogon, nekretninu, zakup, zaposlene i postojeće rezervacije.
Nasljeđivanje hotela u Austriji obuhvata više od kupovne cijene i ugovora o predaji. Kada se promijeni operater, treba uskladiti obrtnu dozvolu, odgovornost za poslovni pogon, ugovore o zakupu, zaposlene i brojne postojeće rezervacije. Gosti, platforme, dobavljači i organi moraju znati ko od kojeg dana postaje ugovorni partner i kontakt osoba.
Posebno je važno razlikovati hotelsko poslovanje, nekretninu i društvo. Ako se preuzima društvo, neki odnosi ostaju kod istog pravnog lica. Ako se poslovanje prenosi na novog vlasnika, primjenjuju se posebna pravila za poslovne odnose, radne odnose i obavještavanje ugovornih partnera.
Ovaj tekst pokazuje kako strukturirati planiranje sukcesije hotela. On dopunjuje opšti tekst o prenosu porodičnog pogona posebnim pitanjima ugostiteljstva.
Kratka provjera razvrstava naredni korak. Ona ne zamjenjuje provjeru dozvola, ugovora i podataka o rezervacijama.
Već znate da želite poslati upit? Idite direktno na obrazac za upit.
Pravna provjera zavisi od toga da li se prenose društvo, poslovanje, nekretnina ili samo pojedinačna imovina.
Prikupite društveni ugovor, položaj direktora, obrtnu dozvolu, rješenje o poslovnom pogonu, finansiranje i tekuće hotelske ugovore. Preuzimanje udjela ne zamjenjuje provjeru stvarne odgovornosti za poslovanje.
Pripremite listu tekućih ugovora, rezervacija, uplata unaprijed, radnih odnosa i dokumenata organa. Tako se dan predaje i odgovornost mogu pouzdano odrediti.
Provjerite kupoprodajni ugovor ili zemljišne knjige, zakup, potrebne saglasnosti, ulaganja i obaveze vlasnika. Poslovanje ne treba početi na nejasnom pravu korištenja.
Najprije opišite da li se prenose udjeli, poslovanje, nekretnina, marka ili pojedinačna imovina. Tek tada naredne provjere imaju smisla.
Prvo pitanje je šta se stvarno prenosi. Kod kupovine udjela društvo ostaje ugovorni partner. Promjena se prije svega odnosi na članove i eventualno upravu. Kod prenosa poslovanja na drugog vlasnika prelaze privredna cjelina i njeni tekući odnosi. Nekretnina može ostati kod dosadašnjeg vlasnika i biti dostupna hotelu na osnovu zakupa.
Ovi modeli imaju različite posljedice za finansiranje, odgovornost, dozvole i ugovorne partnere. Hotel može, na primjer, voditi društvo koje zgradu uzima u zakup od društva vlasnika nekretnine. Tada se zakup, ulaganja, održavanje, osiguranje i odgovornost za uslove organa moraju izričito uskladiti.
Dokumente za prvi razgovor o sukcesiji treba dopuniti izvodom iz zemljišnih knjiga, ugovorom o zakupu, rješenjem o poslovnom pogonu, obrtnom dozvolom, pregledom rezervacija i dokumentima o zaposlenima. Opis koji se ograničava na hotel i inventar nije dovoljan za ugovor.
§ 111 GewO 1994 uređuje ugostiteljsku djelatnost. Obrtna dozvola je posebno potrebna za smještaj gostiju te za posluživanje hrane i pića. Kod nasljeđivanja hotela zato treba utvrditi koje se usluge zaista nude i na koga glasi odgovarajuća dozvola.
Obim poslovanja može biti širi od samog noćenja. Restoran, bar, doručak, događaji, wellness ili dodatne turističke usluge mogu otvoriti posebna pitanja obrtog prava. Ugovorna dokumentacija treba uporediti postojeće dozvole sa stvarnim obimom usluga.
§ 111 GewO navodi i izuzetke od dokaza osposobljenosti. Ti izuzeci nisu opšte oslobođenje za svako nasljeđivanje hotela. Posebno kod većih objekata, restorana ili promjene odgovorne osobe, nasljednik mora na vrijeme razjasniti vlastiti položaj prema obrtnom pravu.
Prema § 74 GewO poslovni pogon je prostorno vezana instalacija koja trajno služi privrednoj djelatnosti. Odobrenje je potrebno ako mašine, način rada ili oprema mogu ugroziti zaštićene interese, uznemiravati susjede ili prouzrokovati druge smetnje. U hotelu to može obuhvatiti kuhinju, ventilaciju, grijanje, liftove, sale za događaje, wellness i tehničke instalacije.
§ 80 stav 5 GewO propisuje da promjena osobe vlasnika pogona ne utiče na djelotvornost odobrenja. To ne znači da se sukcesija može završiti samo formalnim prepisom. Postojeća rješenja, uslovi, izmjene i budući način rada moraju se pažljivo uporediti.
Otvoreni uslovi pripadaju posebnoj listi predaje. Za svaki uslov treba navesti rješenje, rok, dokaz, odgovornu osobu i raspodjelu troškova. Postojeći tekst o poslovnom pogonu i uslovima obrađuje opšti spoj ovih pitanja. Hotel dodatno traži plan za goste i neprekidno poslovanje.
Ako zgrada i hotelsko poslovanje pripadaju različitim osobama ili društvima, sukcesija traži sigurno pravo korištenja. Ugovor o zakupu treba urediti trajanje, produženje, otkaz, obavezu poslovanja, ulaganja, održavanje, osiguranje i korištenje pomoćnih prostora. Prije dana predaje treba odgovoriti i na pitanje da li promjena operatera traži saglasnost vlasnika.
Kod kupovine nekretnine posebno se provjeravaju zemljišne knjige, služnosti, pravo građenja, hipoteke i javnopravni dokumenti. Kupac hotelske zgrade ne preuzima automatski sva očekivanja dosadašnjeg operatera. Obrnuto, poslovanje se ne može nastaviti bez sigurnog prava korištenja soba, kuhinje, prilaza, parkinga i tehničkih prostora.
Jasna raspodjela pomaže i kod štete i ulaganja. Ko plaća novi lift, obnovu kuhinje ili prilagođavanje zaštite od požara? Postojeći tekst o zakupu poslovnog prostora u sukcesiji prikazuje opšte tačke. Kod hotela se dodaju sezonsko poslovanje, prostori za goste i tehnički sistemi.
Hotel ne prenosi samo sobe i namještaj, nego i budućnost sa već ugovorenim boravcima. Za dan predaje treba napraviti potpunu listu sa brojem rezervacije, gostom, periodom, ugovorenom uslugom, uplatom unaprijed, načinom plaćanja, uslovima otkaza i posebnim obećanjima. Prenijeti treba samo podatke koji su potrebni i dozvoljeni za izvršenje rezervacije.
§ 38 UGB uređuje poslovne, ne strogo lične pravne odnose kod nastavka preduzeća stečenog među živima. To može obuhvatiti tekuće ugovorne odnose. Da li se konkretna rezervacija gosta, okvirni ugovor sa organizatorom putovanja ili nalog na platformi prenosi, zavisi od ugovora i modela prenosa.
Treće osobe mogu prema § 38 stav 2 UGB u roku od tri mjeseca nakon obavijesti prigovoriti prenosu svog ugovornog odnosa. Obavijest mora ukazati na to pravo. Organizatori putovanja, poslovni gosti, platforme, pružaoci platnih usluga i važni dobavljači zato treba da dobiju jasnu obavijest o prenosu, a ne samo opštu poruku dobrodošlice.
Online platforme imaju i vlastita pravila za naloge. Pristupne podatke ne treba samo proslijediti. Provjerite vlasnika naloga, isplate, ocjene, podatke impresuma, zaštitu podataka, otkaze i raspodjelu otvorenih povrata novca.
Ako hotelsko poslovanje prelazi na drugog vlasnika, novi vlasnik prema § 3 AVRAG u pravilu stupa na mjesto poslodavca sa svim pravima i obavezama postojećih radnih odnosa. Uslovi rada u pravilu ostaju na snazi. Prenos poslovanja zato nije isto što i novo zapošljavanje cijelog tima.
Prema § 3a AVRAG, kada ne postoji zastupanje zaposlenih, pogođeni zaposleni moraju unaprijed dobiti pisanu informaciju o vremenu, razlogu, pravnim, ekonomskim i socijalnim posljedicama te planiranim mjerama. Ako postoji radničko vijeće, § 109 ArbVG dodaje obaveze informisanja i savjetovanja. Promjene vlasništva i poslovnih pogona tamo su izričito obuhvaćene.
Za hotelsko poslovanje potreban je i praktičan prenos rasporeda i ključeva. Noćni rad, recepcija, kuhinja, čišćenje, tehnika i sezonski zaposleni imaju različite tačke predaje. Otvoreni godišnji odmori, slobodni sati, prekovremeni rad, napojnice, smještaj i radni sporovi pripadaju spisu sukcesije.
Tekst o informisanju radničkog vijeća dopunjuje ovu provjeru. Informacije za zaposlene treba uskladiti sa komunikacijom gostima i dobavljačima, bez nepotrebnog otkrivanja ličnih podataka.
Ugovor ne treba da navede samo kalendarski datum presjeka. Treba odrediti i kada prelaze ključevi, sistemi rezervacija, kase, računi, vozila, zalihe i odgovornosti. U hotelu nekoliko sati poslovanja može stvoriti nove prijave gostiju, rezervacije i prigovore.
Prilozi ugovoru treba potpuno da opišu predmet prenosa. To može obuhvatiti namještaj, kuhinjsku opremu, posteljinu, vozila, marke, domene, telefonske brojeve, fotografije, softver, ugovore sa dobavljačima, događaje i tekuće rezervacije. Predmeti koji se ne prenose takođe moraju biti navedeni.
Strane trebaju jasna pravila za stare obaveze, uplate, povrate novca, vaučere, otkaze i prigovore. Isto važi za štetu nastalu prije presjeka, ali prijavljenu kasnije. Zadržavanja, osiguranje ili dogovoreni obračun mogu olakšati raspodjelu.
Tekst o tipičnim tačkama ugovora o predaji daje opštu osnovu. Kod hotelske sukcesije treba dodati usluge gostima, sezonske promjene i predaju operativnih sistema.
Česta greška je da se preuzimanje društva i promjena operatera posmatraju kao isti događaj. Društvo može ostati isto, dok se mijenjaju uprava, odgovorne osobe ili stvarno poslovanje. Obrnuto, poslovanje može preći bez prodaje nekretnine.
Rješenje o poslovnom pogonu često se samo odloži bez provjere da li obuhvata izmjene, novu opremu ili drugačiji oblik događaja. I duži prekid poslovanja može biti važan. § 80 GewO sadrži pravila o prestanku odobrenja ako se poslovanje ne započne ili se prekine tokom zakonom određenog perioda.
Rezervacije se ponekad tretiraju kao čista administracija. To stvara otvorene uplate, nejasne povrate i sporove sa platformama. Lista predaje mora zajedno obuhvatiti ekonomska pitanja i zaštitu podataka.
Na kraju, zaposleni se obavještavaju prekasno. Hotel se ne može reorganizovati na dan predaje. Rasporedi, ključevi, smještaj, obračun, radničko vijeće i komunikacija gostima moraju se pripremiti unaprijed.
Sezonski zatvoren hotel može olakšati organizaciju dana predaje, ali pravno nije automatski jednostavniji. Odobrenje poslovnog pogona, održavanje, postojeće rezervacije, uplate i ponovni početak rada moraju se planirati odvojeno.
Ako prenosilac zadržava nekretninu, zakup mora odgovarati novoj strukturi poslovanja. Vlasnik ne može pretpostaviti da nosi sve obaveze operatera ako ugovor održavanje, sigurnost ili uslove organa raspoređuje drugačije. Te tačke pripadaju usklađenom dogovoru vlasnika i operatera.
Kod porodične predaje dosadašnji operater može još neko vrijeme pomagati. Tada treba vremenski ograničiti pravo potpisa, ključeve, pristup banci, pristup rezervacijama i spoljnu komunikaciju. Otvoreno dvostruko vođenje inače stvara suprotne upute.
Ako jedan dio hotela prelazi na vanjskog operatera, a drugi ostaje porodici, posebno pažljivo treba rasporediti marku, rezervacije, zaposlene, kuhinju, dodatne usluge i zajedničke prostore. Ugovor treba obuhvatiti i kasnija proširenja i nova ulaganja.
Na to se ne može odgovoriti opštim pravilom o automatskom prenosu. Treba provjeriti model prenosa, pravno lice, stvarnu djelatnost, odgovornu osobu i obrtne uslove nasljednika. § 111 obuhvata smještaj i posluživanje hrane i pića.
Ne samo zbog svake promjene vlasnika. § 80 stav 5 GewO propisuje da odobrenje nije pogođeno promjenom osobe vlasnika pogona. Rješenja, uslovi, izmjene i budući način rada ipak se moraju potpuno uporediti.
Rezervacije, uplate, vaučeri i povrati novca pripadaju potpunoj listi predaje. Da li i kako ugovorni odnos prelazi zavisi od modela i ugovora. § 38 UGB može obuhvatiti poslovne pravne odnose kada se preduzeće nastavlja.
Kod prenosa poslovanja novi vlasnik prema § 3 AVRAG u pravilu stupa na mjesto poslodavca u postojećim radnim odnosima. Informacije prema § 3a i učešće radničkog vijeća prema § 109 moraju se provjeriti za konkretnu situaciju.
Može. Vlasništvo i poslovanje mogu se razdvojiti. Novi operater tada treba jasno pravo korištenja, najčešće odgovarajući ugovor o zakupu. Trajanje, saglasnost za promjenu operatera, održavanje, ulaganja i osiguranje treba urediti prije dana presjeka.
Dogovorite prvi razgovor. Razjašnjavamo pravni okvir, ključne dokumente i naredne korake. Povratni poziv u roku jednog radnog dana.
Kontakt